Zonnepanelen in uw VvE

Bij veel eigenaars van een appartementsrecht bestaat de wens om het appartement te verduurzamen. Een van de maatregelen is het leggen van zonnepanelen. Kan een eigenaar dat zomaar doen?

Eerst een kleine inleiding in het geven van toestemming. Uit jurisprudentie blijkt dat toestemming door de vergadering gezien moet worden als persoonlijk en tijdelijk van aard en de aanpassing moet op (relatief) eenvoudige wijze terug te draaien zijn.

Persoonlijk.

Persoonlijk van aard houdt kort gezegd in dat het gekoppeld is aan de persoon. De toestemming is niet overdraagbaar naar een rechtsopvolger.

Tijdelijk.

De toestemming is tijdelijk van aard. Aan de toestemming is een eindtijd gekoppeld. Dat kan zijn het moment van vervreemden of overdragen. Of een looptijd van enkele jaren. Er is altijd een opzegmogelijkheid.

Eenvoudig terug te draaien.

De aanpassing waarvoor toestemming is gegeven dient eenvoudig terug te draaien zijn, zonder noemenswaardig hak- en breekwerk en/of kosten. Dat houdt in, dat vooral ingrijpende bouwkundige wijzigingen hier niet onder vallen. Denk daarbij aan het doorbreken van een draagmuur of het ombouwen van een kantoor of bedrijfsruimte naar een woning.

Als aan de bovenstaande voorwaarden niet is voldaan, bijvoorbeeld als de toestemming niet tijdelijk is of als de aanpassing duurzaam is en niet eenvoudig terug te draaien, dan zal de splitsingsakte notarieel aangepast moeten worden. De toestemming van de vergadering is in dit soort gevallen dan nietig.

Zonnepanelen worden gelegd en zijn dan vaak duurzaam met het gebouw verbonden. De zonnepanelen zijn verankerd aan het dak. Ook worden er leidingen gelegd van de panelen naar de meterkast. Daarmee zijn zonnepanelen niet eenvoudig te verwijderen zonder noemenswaardige aanpassingen. Zonnepanelen moeten ook overdraagbaar zijn, althans, dat is vaak wel de verwachting. Er zijn weinig verkopers die de zonnepanelen bij verkoop van het dak halen en meenemen naar hun volgende woning. Zonnepanelen worden ook niet tijdelijk gelegd. Deze worden neergelegd om langdurig aanwezig te zijn.

Het dak is gemeenschappelijk. Dat houdt normaal gesproken in, dat het dak of een deel daarvan niet op eenvoudige wijze aan een eigenaar in exclusief gebruik gegeven kan worden. Als het gebruik tijdelijk is en op eenvoudige wijze terug te draaien, dan kan de vergadering daar wel toestemming voor geven. Maar voor aanpassingen die duurzaam aanwezig blijven is toestemming niet voldoende. Verder is het niet duidelijk op welke wijze het dak verdeeld moet worden als er meerdere eigenaars aanspraak willen maken op het dak. Dan wordt het nog ingewikkelder als ook de VVE zelf aanspraak wil (kunnen) maken op het dak.

Daarbij komt ook de kosten van verwijderen, opslag en herplaatsen van de installatie(s) als de VvE het dak wil onderhouden. Vanwege de bepalingen in het reglement dat als er schade wordt toegebracht aan prive gedeelten of zaken op het moment dat onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten noodzakelijk is die schade vergoed wordt aan de eigenaar, is het niet zonder meer zo dat de kosten van verwijderen, opslag en herplaatsen van de installatie voor rekening van de eigenaar komen.

Als de VvE panelen voor gemeenschappelijk gebruik wil neerleggen, bijvoorbeeld ter bestrijding van het electraverbruik van de lift en de verlichting, dan is een vergaderbesluit wel voldoende. De vergadering van eigenaars mag besluiten tot het aanbrengen van een nieuwe installatie. De VvE kan voor de uitgave gelden uit het reservefonds aanwenden of een eenmalige bijdrage van de eigenaars verlangen. Vaak is het wel nodig dat er een gekwalificeerde meerderheid instemt met het voorstel.

Toestemming voor individuele zonnepanelen op het dak kan niet gegeven worden vanwege bovenstaande aandachtspunten. De VvE zal eerst de splitsingsakte moeten wijzigen, zodat er een mogelijkheid gecreeerd wordt om de zonnepanelen individueel te leggen en het dak daarvoor op eerlijke wijze over de eigenaars te verdelen of op zijn minst de mogelijkheid te creeren dat hiervoor door de vergadering regels voor op te stellen zijn.

In het veld wordt nog wel eens gewerkt met een overeenkomst, waarin de persoonlijke toestemming overdraagbaar wordt gemaakt door een kettingbeding en waarbij de aanvullende voorwaarden ook worden afgesproken. Zo’n overeenkomst is strikt juridisch genomen in strijd met bovenstaande uitgangspunten. Er kleeft het risico aan dat de overeenkomst door de rechter uiteindelijk nietig wordt verklaard.

Voor meer informatie over zonnepanelen kunt u natuurlijk altijd contact opnemen met ons!