AirB&B bedrijfsmatige exploitatie of woonverblijf

Verhuurt een eigenaar zijn woning via AirB&B? Of wordt er een Bed&Breakfast gerund of pension-activiteiten ontplooid? Lees dan verder.

Een eigenaar wil graag zijn appartement verhuren via AirB&B. Nadat de eigenaar toestemming heeft gevraagd aan de vergadering, waarbij deze toestemming niet is verleend, gaat hij naar de rechter. De kantonrechter stelt de VvE in het gelijk, en de eigenaar komt van het vonnis in beroep. Het hof komt tot het oordeel dat AirB&B niet gelijk staat aan bestendig gebruik van een woning.

De eigenaar verhuurt het grootste deel van zijn appartement via AirB&B, met uitzondering van een apart toegankelijke kleine slaapkamer en een speelgoedkamer. Deze twee kamers zijn ontoegankelijk te maken vanuit de woning als de woning verhuurd wordt.

Het hof Amsterdam buigt zich over de zaak en de hoofdvraag, zoals het hof die formuleert luidt:

“Op grond van het bepaalde in het reglement is het appartement waarin de B&B-activiteiten worden uitgeoefend bestemd voor ‘woning met berging voor privé-doeleinden’. De centrale vraag die voorligt, is of verhuur van het appartement voor een korte periode en/of voor B&B-activiteiten binnen die bestemming valt en daarom is toegestaan.”

Zoals vaker, dient het reglement uitgelegd te worden. Daar is een breed gedragen norm voor geformuleerd door de rechtspraak:

“Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte en het reglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte en dat reglement, mede bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan. De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.”

Het hof overweegt vervolgens dat de bestemming uit het reglement uitgaat van een zekere bestendigheid. Bedrijfsmatige exploitatie van een woning wordt niet geimpliceerd door het reglement, immers, aan een ander appartement is de bestemming bedrijfsruimte gegeven, waardoor het minder waarschijnlijk is dat een woning tevens als bedrijfsruimte te gebruiken is.
Het hof gaat verder met de vaststelling dat toeristen niet wonen in het appartement, maar slechts kortstondig verblijven:

“De gebruikte term veronderstelt daarbij een zekere mate van bestendigheid, te weten dat de woning wordt gebruikt als privéwoning. Toeristen wonen echter niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte. Die verplichting sluit verder aan bij een aantal in de rest van het reglement opgenomen bepalingen, zoals het bepaalde in artikel 24 dat ziet op het door de eigenaar aan een derde in gebruik geven, mits die derde aan het bestuur een door hem ondertekende verklaring afgeeft dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven. Dezelfde veronderstelde bestendigheid als hierboven bedoeld moet immers ook de achtergrond zijn van de in genoemd artikel 24 en artikel 29 van de in het reglement opgenomen regeling; het heeft immers slechts zin een gebruiker te laten tekenen voor gebondenheid aan de regels van de VvE als bij overtreding ook tegen de gebruiker kan worden opgetreden. Een toerist zal doorgaans echter korter aanwezig zijn dan de maand die hem op grond van artikel 29 wordt gegund om zijn gedrag aan te passen.”

Het hof zoekt aansluiting bij twee andere artikelen in het reglement: de bepaling dat een prive gedeelte aan een ander in gebruik gegeven mag worden als er een gebruikersverklaring wordt afgegeven en het artikel over overtreding. Zoals hierboven gelezen kan worden, zien die twee bepalingen ook op een zeker bestendig gebruik van de woning. Om een huurder te laten tekenen voor gebondenheid aan de regels van de VvE heeft alleen zin, als die huurder daar ook op aan te spreken is. De bepaling over overtreding geeft een overtreder, ook een huurder, een maand de tijd om de overtreding ongedaan te maken. De toerist is veelal korter dan een maand in het appartement, waardoor hij niet aan te spreken valt op de overtreding.

Kortom, het hof concludeert dat AirB&B activiteiten aangeduid moeten worden als bedrijfsmatige exploitatie van het appartement. En een dergelijke bestemming is niet toegestaan, zonder toestemming van de VvE. De VvE heeft in redelijkheid die toestemming mogen weigeren, omdat een dergelijk gebruik meer overlast met zich meebrengt, in de vorm van geluidsoverlast, intensiever gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, een verhoogd gevoel van onveiligheid en het ontbreken van voldoende mogelijkheden om te controleren wie in het appartement verblijft.