Activeren VvE

Regelmatig word ik benaderd met de vraag of ik kan helpen of adviseren over het activeren van een VvE. Zo’n slapende of niet-actieve VvE is vaak klein (2-5 appartementsrechten).

De redenen om te activeren zijn vaak gelegen in de wens van een van de eigenaars om te verkopen of in onderhoudsproblemen. Veel hypotheeknemers (banken en verzekeraars) verlangen tegenwoordig dat een VvE actief is als je een hypotheek wilt verkrijgen. Dat is lastig als de VvE nog niet actief is.

Veel voorkomende kenmerken van slapende VvE’s: er is geen bankrekening, er wordt niet vergaderd, er wordt niet gespaard en soms is er zelfs geen collectieve opstalverzekering. Eigenaars onderhouden ‘hun’ appartement en kijken niet om naar de andere gebouwdelen. Veelal weten of vermoeden ze wel dat het eigenlijk anders moet, maar wil, energie en medewerking van andere eigenaars ontbreekt.

Veel voorkomende kenmerken van slapende VvE’s: er is geen bankrekening, er wordt niet vergaderd, er wordt niet gespaard en soms is er zelfs geen collectieve opstalverzekering. Eigenaars onderhouden ‘hun’ appartement en kijken niet om naar de andere gebouwdelen. Veelal weten of vermoeden ze wel dat het eigenlijk anders moet, maar wil, energie en medewerking van andere eigenaars ontbreekt.

Doordat eigenaars ‘hun’ deel van het gebouw onderhouden ontstaat vaak een verschil in onderhoudsstatus van de verschillende delen. Het ene kozijn wordt wel goed bijgehouden, het andere veel minder. Dit leidt tot onverkwikkelijke discussies bij het activeren van een VvE. De ene eigenaar weigert mee te werken aan activeren omdat de andere eigenaar eerst ‘zijn’ deel van het gebouw goed moet onderhouden, alvorens er een gezamenlijk plan van aanpak komt. In het splitsingsreglement is bepaald welke delen gemeenschappelijk en welke delen prive zijn. Dat heeft als consequentie dat bij onderhoudsvraagstukken als deze uiteindelijk de uitkomst is dat de VvE de gemeenschappelijke delen moet onderhouden, ook als er verschil van onderhoud zit tussen de kozijnen doordat eigenaars ‘hun’ kozijnen onderhouden op verschillende wijze en op verschillende onderhoudsfrequenties. De eigenaar die goed onderhoud is hier gevoelsmatig de dupe van.

Er zal een MJOP opgesteld moeten worden, die aan de eisen van artikel 5:126 voldoet. Dit zal dienen als basis voor het reservefonds. Dit kost geld, wat veel eigenaars niet direct willen betalen. Veel gehoorde argumenten: het is duur, het gaat toch al jaren goed, waarom zou ik sparen op de rekening van de VvE omdat ik dan niet meer bij mijn geld kan. Of ik betaal wel als het zover is.

Risico is dat als er daadwerkelijk een groter bedrag op de rekening gestort moet worden of bijgedragen moet worden, dat er dan net onvoldoende vermogen is bij een eigenaar. Hoewel het als cliché overkomt is boeken van een dure vakantie, net een nieuwe auto gekocht of net de woning opnieuw ingericht vaker een blokkade voor het makkelijk kunnen bijdragen aan de VvE dan je denkt.

Het activeren van een VVE is niet eenvoudig als er niet door voldoende eigenaars aan meegewerkt wordt. Het kost tijd en moeite. Er moet overlegd worden, waarbij overtuigingskracht nodig is, terwijl degene die wil activeren niet lang meer in het complex woont omdat hij wil verhuizen.

Alleen als er geen directe druk (zoals verhuizen) opzit is het soms eenvoudiger om dit voor elkaar te krijgen. Veel bouwkundigen en juristen zullen als voornaamste redenen aandragen, dat planmatig onderhoud in gezamenlijkheid uitgevoerd op de langere termijn voordeliger is. Daarvoor is inzicht in de onderhoudsbehoefte noodzakelijk, evenals een goed financieel beleid. Door de grotere uitgaven uit te smeren over de jaren (door het vormen van een gedegen reservefonds) is er minder of geen stress als die uitgaven of die onderhoudszaken zich voordoen.

Voor meer informatie over verzekeringen kunt u natuurlijk altijd contact opnemen met ons!