Nieuwe wet voor beter functionerende VvE’s

De wetswijziging voor VvE’s is een feit. Op 1 januari 2018 is de wijziging ‘Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars’ in werking getreden. Door de wijziging wordt duidelijkheid gebracht in het sparen en lenen voor VvE’s. Welke veranderingen doorgevoerd zijn en waar u op moet letten leest u in dit artikel.

Een van de grootste wijzigingen betreft het reservefonds. Sinds 2005 moeten VvE’s al verplicht een reservefonds aanhouden en daarin sparen voor toekomstig (groot-)onderhoud. De nieuwe wet scherpt deze verplichting aan met regels over de hoogte van het fonds.

De nieuwe wet stelt dat een VvE een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) nodig heeft, dat minimaal betrekking heeft op 10 jaar. Dan zal de VvE volgens dit MJOP het reservefonds moeten aanhouden. Als de VvE geen MJOP heeft of geen MJOP wil laten opstellen, dan zal de VvE minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw moeten reserveren.

Dat laatste betekent niet, dat er altijd 0,5% van de herbouwwaarde in het reservefonds moet zitten. De VvE dient enerzijds dit bedrag jaarlijks te sparen, maar als in dat jaar ook grote uitgaven gedaan worden, dan kan het nettoresultaat lager uitvallen.

Als de VvE een MJOP heeft waaruit blijkt dat er minder dan 0,5% van de herbouwwaarde gespaard hoeft te worden, dan kan met het spaarbedrag uit het MJOP volstaan worden: de VvE hoeft dan niet verplicht alsnog 0,5% te sparen.

De VvE moet al verplicht een tweetal bankrekeningen aanhouden op grond van de modelreglementen. Dit is nu ook wettelijk vastgelegd: voor woningen geldt dat er altijd geld op rekening van de VvE gestort moet worden (natuurlijk is dit bij het overgrote deel al de praktijk). Voor kleinere VVE’s en verhuurders kan hiervan worden afgeweken:

1. als in het splitsingsreglement een andere regeling wordt getroffen of als een overgroot deel van de eigenaars (4/5) op de vergadering met de afwijkende regeling instemt;
2. als er een bankgarantie wordt afgegeven door de eigenaar/verhuurder.

Als een VvE ontoereikend gereserveerd heeft voor onderhoud, dan bestaat al sinds jaar en dag de mogelijkheid om van de eigenaars een eenmalige extra bijdrage te vragen, eventueel in een aantal termijnen te voldoen. Nu komt daar de mogelijkheid bij voor de VvE om een lening aan te gaan. Met name is de mogelijkheid om te lenen ingevoerd voor het bekostigen van energiebesparende maatregelen. Maar een lening mag ook voor onvoorziene omstandigheden of ter aanvulling van het reservefonds een langlopende lening aangaan. De mogelijkheid om te lenen is vooralsnog wel beperkt tot wooncomplexen.

Door een lening aan te gaan kan een VvE noodzakelijk onderhoud bekostigen op het moment dat het nodig is en niet pas op het moment dat er voldoende geld is. De VvE zal de lening natuurlijk wel in maandelijkse termijnen af moeten betalen. Er kleven wel een aantal nadelen aan lenen. Lenen kost geld. Laat bij het aangaan van een lening dan ook duidelijk blijken hoeveel het kost om de lening aan te gaan en hoeveel de VvE uiteindelijk kwijt is aan rentebetalingen. Verder kan een eigenaar die individueel voldoende financiele middelen heeft zich niet onttrekken aan de lening door een storting te doen. Hij zal ook maandelijks zijn aandeel in de afbetalingen moeten doen.

Er is door de wetswijziging ook het een en ander veranderd in de verdeling van aansprakelijkheid voor geldschulden aan de VvE. Een leningschuld gaat door de nieuwe wet over van de oude op de nieuwe eigenaar bij overdracht. Daarmee wordt bij overdracht de nieuwe eigenaar medeschuldenaar voor de deelbare schuld van de VvE aan de geldschieter. Natuurlijk zal de oude eigenaar het bestaan van de schuld aan de nieuwe eigenaar moeten melden; de notaris zal bij overdracht niet alleen meer moeten vragen naar de stand van het reservefonds, maar ook naar eventuele schulden (zoals de leningschuld) en achterstanden in de periodieke bijdragen.

Het lijkt op het eerste gezicht gunstig dat er de mogelijkheid bestaat voor het aangaan van een lening door de VvE. Door de genoemde nadelen en het ontbreken van een check van kredietwaardigheid van de eigenaars is een lening niet in alle gevallen de gunstigste optie. Ook voor het nemen van energiebesparende maatregelen kunnen de kosten van een lening (afsluitkosten en rentelasten) groter zijn dan de besparing die behaald wordt met de maatregel. Laat de VvE en de eigenaars dan ook altijd goed voorlichten over de totale kosten van de lening en de gevolgen daarvan voor de eigenaars.

De verplichting voor het aanhouden van een MJOP of het minimum bedrag voor het sparen is natuurlijk een enorme verbetering. Daarmee is voor iedereen duidelijk dat afdoende sparen voor toekomstig onderhoud noodzakelijk is voor waardebehoud!