Leningen en reservefonds
Wetsvoorstel minder onduidelijkheid over de minimale inhoud van het reservefonds.
Begin 2015 is een internetconsultatieronde gestart voor het wetsvoorstel dat ervoor moet zorgdragen dat VvE’s beter gaan functioneren en dat er geen onduidelijkheid meer is over de minimale inhoud van het reservefonds.
Van de mogelijkheid om op het wetsvoorstel te reageren heeft onze jurist, Klaas Jan Schuurs, gebruik gemaakt. Uit zijn reactie blijkt, dat het voor de meeste VvE’s niet nodig is om te lenen en dat het voor de VvE’s die wel financieel krap bij kas zitten het geen goed idee is om te lenen.
Verduurzaming
Een van de redenen om leningen voor VvE’s mogelijk te maken, is om VvE’s aan te zetten om energiebesparende maatregelen te nemen. Door te lenen gaan VvE’s niet ineens sneller isolatie in de spouw of onder het dak aanbrengen. Deze maatregelen hebben niet altijd effect op de maandelijkse lasten of energielabels van alle eigenaars, maar slechts op die van een kleine groep. Er woont immers maar een klein deel van de eigenaars onder het dak, om maar een voorbeeld te geven. Alleen deze eigenaars ervaren een positief effect van de dakisolatie. Geld is geen beperkende factor om deze maatregelen te nemen, maar de gevolgen van de maatregel wel. Ook de stemverhouding (meestal een gekwalificeerde meerderheid) wil nog wel eens in de weg staan van het nemen van energiebesparende maatregelen. Zodoende is het mogelijk maken van leningen niet de oplossing om VvE’s aan energiebesparende maatregelen te krijgen. Bovendien doet het lenen van geld juist een van de voordelen vna energiebesparende maatregelen teniet: geld lenen kost geld en daarmee wordt de terugverdientijd van maatregelen alleen maar langer!
Een andere reden om leningen mogelijk te maken is om VvE’s die te kampen hebben met een laag vermogen en achterstallig onderhoud beter te laten functioneren. Hoe krijgt een lening het voor elkaar om de VvE’s beter te laten functioneren? Vaak is wanbestuur en het onvermogen om besluiten te nemen op een vergadering de voornaamste reden dat VvE’s niet goed functioneren. Een onverantwoorde lening die ook nog eens geld kost draagt niet bij aan beter functioneren. Eigenaars die een beter functionerende VvE willen, krijgen vaak met weerstand te maken en meoten naar de rechter toe. Dat komt de sfeer binnen de VvE niet ten goede. Als er andere mogelijkheden gecreeerd worden om dergelijke VvE’s te helpen met besluitvorming en beheer&bestuur dat voldoet aan de wettelijke en reglementaire eisen, zullen deze VvE’s beter gaan functioneren. Een extra schuldenlast draagt daar niet aan bij!
Reservefonds
Dan is er een voorstel gedaan voor een minimale omvang van het reservefonds. Hoewel goed bedoeld, is een verplichte minimale omvang geen garantie voor meer duidelijkheid en rust binnen de VvE. Onze jurist, Klaas Jan Schuurs, is dan ook geen voorstander van een minimale omvang. Hij stelt dat het verplichten van het hebben van een gedegen MJOP een beter effect heeft.
Een minimale omvang van het reservefonds geeft onduidelijkheid. Als er een grote uitgave door de VvE is gedaan uit het reservefonds, heeft het fonds een kleinere omvang. Hoe lang mag de VvE erover doen om het fonds weer aan te vullen? En wat als er een aantal jaren achter elkaar grote uitgaven gedaan worden? Wanneer moet het fonds dan weer de minimale verplichte omvang hebben?
Daarnaast zal voor een aantal VvE’s de minimale omvang discussie opleveren. Er zal ongetwijfeld uit een aantal MJOP’s blijken dat er een grotere omvang van het reservefonds nodig is, dan de minimaal wettelijk voorgeschreven omvang. Dan zullen zeker een aantal eigenaars promoten om toch maar de minimale omvang aan te houden, in plaats van de uit de MJOP voortvloeiende omvang. Dat levert extra discussie op, waar veel VvE’s niet op zitten te wachten.
Inmiddels begint het idee van een MJOP bij de meeste VvE’s ingeburgerd te raken. Bij woningverkopen wordt er naar gevraagd en het zorgt voor inzicht in de onderhoudsbehoefte van het pand. Door een minimale omvang van het reservefonds voor te stellen wordt er juist meer onzekerheid gecreeerd, waar veel VvE’s juist niet op zitten wachten. Deze onzekerheid draagt juist niet bij aan het beter functioneren van VvE’s, waar al het een en ander schort ana beheer&bestuur en besluitvorming. Al met al is een verplichte minimale omvang van het reservefonds niet een oplossing voor het probleem van slecht functionerende VvE’s. Een verplicht MJOP zou daarin juist wel een betere oplossing voor bieden.
Voor de volledige reactie kunt u hier terecht.
Voor meer informatie over leningen of MJOP’s kunt u uiteraard vrijblijvend contact met ons op opnemen.